En un polémico fallo, la Cámara Comercial condenó a un banco fiduciario al pago de los daños y perjuicios ante el reclamo que formuló una persona que había reservado la compra de uno de los departamentos comercializados.

El fallo adquiere trascendencia para los bancos. Muchas veces éstos, mediante la instrumentación de fideicomisos, otorgan a las empresas créditos para financiarse, sobre todo a las compañías constructoras que, como en el caso, entregan en garantía la propiedad del emprendimiento a comercializar

Aunque el Banco nunca estuvo vinculado contractualmente con la persona que reservó la unidad, los jueces consideraron que la apariencia que generó su participación durante las tratativas previas justificaban la condena a la entidad bancaria.

El problema fue que el banco, que había financiado el proyecto de construcción del desarrollador, se había comprometido a otorgar créditos a los "posibles compradores". Por esta razón, se inició un juicio por daños y perjuicios contra la entidad bancaria.

El fallo adquiere trascendencia para las entidades bancarias, que muchas veces, mediante la instrumentación de fideicomisos, otorgan a las empresas créditos para financiarse. Van dirigidos sobre todo a las compañías constructoras que, como en la causa planteada, entregan en garantía la propiedad del emprendimiento a comercializar.

En este marco, la decisión judicial es criticada por los especialistas en esta materia y advierten que podría repercutir en el financiamiento de desarrollos inmobiliarios.

Sin embargo, los fallos vinculados con esta cuestión no son muchos y hasta se contraponen. De hecho, en un caso similar la cámara comercial rechazó una demanda contra el mismo banco a quién calificó de mero "agente financiero", según explicaron a infobaeprofesional los abogados Carlos de Kemmeter y Agustín González Avalis, del estudio Negri & Teijeiro.

Detalles
En el caso bajo análisis, el Banco Hipotecario había financiado el proyecto de construcción del desarrollador. También se había comprometido a otorgar, a los posibles compradores, créditos que permitieran financiar la compra de las unidades.

Si bien nunca estuvo vinculada por contrato, quien formuló el reclamo había reservado la compra de un departamento y había cancelado algunas cuotas en la sede del banco financiador del proyecto. El saldo del precio de venta, debía ser cancelado por el comprador con un crédito que la entidad bancaria debía otorgarle.

Basándose en que le fue denegada la solicitud de crédito que presentó oportunamente para financiar la compra de una vivienda, y que el motivo fue "inconducta crediticia", inició un juicio por daños y perjuicios contra la entidad bancaria. Los jueces tomaron esa determinación en la causa "Cordero, Daniel c/ Emprendimientos Hipotecarios SA y otro".

Los argumentos del banco se sustentan en que sólo había contratado con el desarrollador la financiación del proyecto de construcción. De esta forma, incluía la transferencia de la propiedad fiduciaria en garantía considerando que esa "había sido su única obligación".

Por otra parte, indicó que correspondía al desarrollador la comercialización de las unidades durante la vigencia de los fideicomisos y también la responsabilidad por la ejecución de la obra.

No obstante, el tribunal atribuyó responsabilidad a la entidad bancaria. El fundamento fue la "apariencia que generó ante el actor la participación del Banco Hipotecario durante las tratativas previas y la vigencia del contrato".

Así, precisó que había "indicios ciertos que permiten inferir una actuación del banco, susceptible de inducir la creencia por parte del actor de estar contratando en forma simultánea con dicha entidad".

Los jueces señalaron la incidencia del rechazo del crédito, sufrida por el comprador, en la continuidad del contrato de preventa y destacaron la ausencia de una fundamentación por parte del banco para denegarlo.

Duros cuestionamientos
Mario Carregal, socio de Marval O´Farrel & Mairal, manifestó que "el fallo es errado". El especialista aseguró que el comprador contrató con el desarrollista y que el banco fiduciario "no participa del negocio inmobiliario".

Puntualizó que la sentencia contra el banco equivale a condenar a un acreedor hipotecario por contingencias contractuales, derivadas del edificio que él financió.

"Se confunde el rol del agente fiduciario con el papel del desarrollador del emprendimiento, quién corre exclusivamente con las consecuencias que genera el negocio", concluyó.

Eduardo Favier Dubois (h.), ex juez comercial y asesor jurídico, advirtió que "por su rol dentro del fideicomiso el banco nunca debió haber respondido", ya que sólo se limitó al financiamiento del desarrollo.

Resaltó que, para fundar la condena, los jueces aplicaron la teoría de la "apariencia por representación" porque al momento de publicitar este tipo de emprendimientos "el banco fiduciario no debería avalar la operatoria más allá de la financiación del proyecto".

Agustín González Avalis, integrante de Negri & Teijeiro abogados, consideró que no había fundamento para hacer extensiva la condena al banco.

Dijo que el banco se limitó al financiamiento del emprendimiento y que la responsabilidad por la comercialización y ejecución de la obra corre "por cuenta exclusiva" del desarrollador del proyecto.

"En el caso, no hubo vínculo jurídico que habilitara al comprador a iniciar un juicio contra el banco", concluyó el especialista.

A contramano
El fallo va en sentido contrario a otro, dictado por la misma Cámara Comercial, en un caso similar. Allí, un comprador intentó demandar al mismo Banco Hipotecario, en su calidad de agente fiduciario.

El motivo fue haber vendido a otra persona un departamento que se encontraba reservado a su favor con compromiso de una futura venta (ver causa "Molina, Adriana Marcela c/ Banco Hipotecario s/ ordinario" provisto por elDial.com)

Los jueces rechazaron la demanda al considerar que "el Banco fiduciario ejecuta su garantía por cuenta y riesgo del originante, porque los resultados del negocio siguen siendo del originante, aunque primero sean aplicados a cancelar el crédito de la entidad".

Agregaron que "cuando el fiduciario actúa, por cuenta y riesgo del originante, la responsabilidad de los actos realizados continúa siendo de este último".

El tribunal concluyó que "el contrato de fideicomiso confirma claramente la dinámica contractual … y la correlativa ausencia, por parte del Banco Hipotecario S.A,. de una titularidad -en la relación jurídica sustancial- que justifique su legitimación para estar en juicio y aplicarle una eventual condena".

Claves del fideicomiso
El fideicomiso es una figura regulada por la Ley 24.441. Consiste en una operación por la cual una persona (fiduciante) transmite la propiedad fiduciaria de bienes presentes o futuros a otra (fiduciario), que se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al mismo fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario (éstas últimas tres figuras pueden confundirse y cumplir los mismos roles).

En consecuencia se define:

Fiduciante: es la persona física o jurídica que transmite la propiedad de los bienes.

Fiduciario: es una persona física o jurídica (por ejemplo un banco) que recibe la titularidad de los bienes y que los administrará conforme los términos del contrato.

Beneficiario: es la persona física y jurídica que recibirá los beneficios del fideicomiso.

El fideicomiso puede versar sobre todo tipo de bienes que estén en el comercio, presentes o futuros, determinados en el contrato o determinables conforme a los requisitos y características en él descriptos.