Un reciente fallo de Cámara lleva un poco de alivio a la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) al dar luz verde a las cuestionadas exigencias que recaen sobre los intermediarios en la compraventa de inmuebles.

Puntualmente, los magistrados del Tribunal Federal de Apelaciones de San Martín concluyeron que las obligaciones establecidas por el Régimen del Código de Transferencia de Ofertas de Inmuebles (COTI) "no violan las normas que regulan la profesión de corredor inmobiliario".

El COTI es un régimen informativo integral que comprende todo el proceso de compraventa -hasta la escrituración- permitiendo así el entrecruzamiento de datos u otras medidas similares para la fiscalización y control de la AFIP.

En líneas generales, el código es obligatorio para negociar, ofertar o transferir a título oneroso bienes inmuebles ubicados en el país siempre que el valor resulte igual o superior a $300.000 . Es decir, nadie puede poner a la venta su propiedad sin antes comenzar a tramitar el COTI ante la AFIP.

Ante tal esquema -que sigue siendo duramente cuestionado por abogados constitucionalistas y operadores del mercado de propiedades- los magistrados rechazaron una acción de amparo "interpuesta contra la resolución de AFIP que obliga a ingresar en el registro de operaciones inmobiliarias, con carácter previo, toda información sobre transferencia, cancelación o modificación total o parcial de los derechos reales sobre bienes inmuebles".

"La entrega de la información no viola de ninguna forma las normas que regulan la profesión de corredor inmobiliario", aseguraron los camaristas en el marco de la causa "Giliberti Arnaldo Daniel c/ AFIP s/ amparo", publicada por Microjuris.com.ar.

A fin de reforzar los argumentos, la Cámara explicó que el marco normativo cuestionado "sólo tuvo como objetivo la buena administración tributaria destinada a optimizar las acciones de control sobre el sector, que justifican un régimen de información comprensivo de las distintas etapas involucradas en las operaciones de compraventa de inmuebles".

Desde reconocidos estudios de asesoramiento legal, que prefirieron preservar su identidad, explicaron a iProfesional.com que "la regulación es constitucional y no viola el secreto profesional ya que las escrituras son sobre bienes registrables y su información se encuentra en los Registros de la Propiedad Inmueble, por lo que la AFIP, sólo ahorra tiempo solicitando los datos a las inmobiliarias".

Quejas desde el sector
La implementación del COTI siempre ha sido muy cuestionada bajo la mirada de importantes referentes del sector inmobiliario. Armando Pepe, fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló oportunamente que "en esta época es riesgoso volcar en Internet la puesta en venta de una propiedad con su respectivo valor de oferta".

"El riesgo aumenta ya que luego se debe informar cuándo y a cuánto se concretó la operación", agregó Pepe en clara referencia a posibles maniobras que distinto tipos de delincuentes podrían llevar adelante una vez que cuenten con los referidos datos.

Asimismo, el operador señaló que la implementación del COTI "es uno de los factores que trabó y enfrió el mercado".

"El COTI constituye un avance más sobre el derecho de privacidad de los ciudadanos", concluyó Pepe.

Como dato anexo el broker Jorge Toselli, aseguró que "si bien las inmobiliarias concretan operaciones, no deberían cumplir con acciones propias de agentes de la AFIP".

"El COTI es una de las consecuencias de la caída del nivel de actividad del sector", advirtió Toselli.

Al respecto, José Rozados, titular de Reporte Inmobiliario, aseguró que "ante la implementación del COTI la gente manifestó temor, lo que se tradujo en una caída de la oferta inmobiliaria".

Asimismo, Rozados, aclaró que "las inmobiliarias asumirían con gusto mayores responsabilidades, si las medidas estarían orientadas a agilizar el mercado".

Inconstitucionalidad
El reciente fallo de Cámara se contrapone con lo oportunamente expresado por el prestigioso abogado constitucionalista, Daniel Sabsay. El profesional sostuvo que "el COTI es inconstitucional".

En efecto, Sabsay puntualizó que el COTI "impone deberes a los operadores inmobiliarios entre los que se encuentra la obligación de informar determinados datos del inmueble, con carácter de declaración jurada".

Por lo tanto, el profesional, advirtió que esa obligación "se encuentra en abierta contradicción con una norma de rango superior que establece el deber de guardar secreto -Ley 25.028- y con la propia Constitución Nacional -artículo 19- al encontrarse vulnerado el derecho a la intimidad".

Sabsay explicó que "en virtud de esta colisión y con un simple examen de constitucionalidad -por aplicación del principio de supremacía- resulta claro que la resolución que implantó el COTI posee un notorio vicio de inconstitucionalidad".

También remarcó que la resolución bajo análisis "excede los límites de razonabilidad y proporcionalidad impuestos a la AFIP".

Como punto no menor el constitucionalista señaló que "la obligación de informar a cargo de las inmobiliarias a través de declaraciones juradas y no en base a hechos ciertos y determinados, sino a supuestos carentes de certeza, torna a la medida irrazonable".

"Esto es así, no sólo porque se aparta del fin para el cual fue concebida, sino porque lleva a una desnaturalización del derecho de los operadores inmobiliarios de ejercer libremente su industria lícita", concluyó el experto.