Las principales características del financiamiento de desarrollos inmobiliarios en Argentina se basan en escaso financiamiento bancario y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto (menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción).

Claramente, es una actividad que por sus características y su efecto multiplicador, dinamiza al resto de los sectores de la economía.

Desde el punto de vista financiero, dado que necesita volúmenes importantes de capital que se aplican en distintos tiempos como así también el tiempo de retorno de la inversión, en muchos de los países del mundo existe alta participación del mercado de capitales en la financiación de actividades relacionadas con el sector.

La situación histórica y actual de la Argentina nos muestra una industria de la construcción que ha enfrentado continuamente dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado, lo que ha impedido su desarrollo y crecimiento como en el resto de los países (no tan lejanos, sino véase Chile, Brasil, México), y que son vitales para un desarrollo sustentable de la Economía en su conjunto.

¿Cuáles son las características del financiamiento de desarrollos inmobiliarios en Argentina? Pocos jugadores que financien; financiamiento bancario escaso, y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto; menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos; sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción; alta incidencia de la financiación vía preventa/capital propio; alto nivel de utilización de fideicomisos privados; y escasa o nula participación del mercado de capitales en el financiamiento de la industria.

Por ello, el mercado inmobiliario argentino es de capital propio, sin el financiamiento característico de una industria que necesita inversión.

A nivel mundial, la financiación a través del mercado de capitales ha permitido y permite el desarrollo de la industria de la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales, departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, complejos residenciales, etc

En el mundo existen normativas específicas e incentivos fiscales para aquellas estructuras que financien la construcción, lo que redunda en un impacto más que positivo en la economía como consecuencia del efecto multiplicador.

Estados Unidos, UK, Australia, Singapur, Japón, Francia Hong Kong son algunos países ejemplo donde existen incentivos fiscales y disminución de restricciones regulatorias para promover la industria.

En Argentina, en cambio, no sólo no se cuenta con estímulos, sino que existen determinados aspectos que desincentivan ir al mercado de capitales para obtener financiación del sector. Entre los obstáculos se encuentran: alta carga fiscal, tanto nacional como provincial que grava los vehículos utilizados para canalizar la inversión y a los inmuebles; impuesto a la transferencia de Inmuebles; impuesto a las Ganancias (incluso sobre ganancias no realizadas); impuesto a los Ingresos Brutos; impuesto a los Sellos; impuesto a los Débitos y Créditos.

Restricciones al ingreso de capital extranjero (Altos niveles de encaje) Los niveles de encaje requeridos actualmente encarecen en por lo menos 1,5 puntos porcentuales la tasa de financiamiento para una inversión de 2 años.

Ahora bien, a nivel mundial, una de las estructuras financieras más utilizadas para que desarrollos inmobiliarios accedan a financiamiento vía el mercado de capitales es el Reit.

El Real Estate Investment Trust (Reit) es un vehículo de inversión similar al Fideicomiso Financiero en Argentina que invierte en una serie de activos inmobiliarios y participa de las ganancias de capital a sus inversores/accionistas a través de dividendos. Llevan adelante inversiones de largo plazo