La morosidad en los alquileres crece en Rosario y genera preocupación.
El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa un escenario complejo. Un reciente relevamiento elaborado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe (COCIR) junto al Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) reveló que el 43% de las inmobiliarias consultadas registró rescisiones anticipadas de contratos durante el primer cuatrimestre de 2026 debido a la imposibilidad de pago de los inquilinos. Si bien esos casos representan aproximadamente el 1,12% del total de los casi 47.000 contratos administrados por los corredores encuestados, el dato refleja las dificultades económicas que atraviesan muchas familias.
Ante este panorama surge una pregunta frecuente: ¿el propietario puede rescindir automáticamente un contrato porque el inquilino dejó de pagar?
La respuesta es no.
Aunque el incumplimiento del pago puede habilitar la resolución del contrato, el procedimiento debe respetar las normas del Código Civil y Comercial de la Nación y, en muchos casos, requerirá una intimación previa e incluso la intervención de la Justicia.
¿Qué significa rescindir un contrato de alquiler?
La rescisión o resolución de un contrato implica poner fin anticipadamente a la relación contractual antes del vencimiento del plazo pactado.
En materia de alquileres, esto puede ocurrir por distintos motivos:
- Incumplimiento del pago del alquiler.
- Incumplimiento de otras obligaciones contractuales.
- Acuerdo entre las partes.
- Decisión unilateral del inquilino en los casos permitidos por la ley.
Cuando el motivo es la falta de pago, el propietario no puede simplemente cambiar la cerradura o desalojar al inquilino por su cuenta. La legislación argentina protege el derecho de ambas partes y exige respetar determinados procedimientos.
¿Qué dice el Código Civil y Comercial?
El Código Civil y Comercial establece que los contratos deben cumplirse de buena fe y que el incumplimiento de una obligación esencial —como el pago del alquiler— puede dar lugar a la resolución del contrato.
Sin embargo, ello no significa que la rescisión sea automática.
En la práctica, el propietario suele:
1.- Intimar formalmente al inquilino para que regularice la deuda..
2.- Otorgar el plazo correspondiente según el caso.
3.- Si el incumplimiento continúa, iniciar las acciones legales pertinentes para resolver el contrato y reclamar el desalojo y las sumas adeudadas.
Cada situación debe analizarse según el contrato firmado y las circunstancias particulares.
¿Puede el propietario desalojar al inquilino inmediatamente?
No.
Este es uno de los errores más frecuentes.
El propietario no puede ingresar al inmueble, cambiar cerraduras, cortar servicios o retirar pertenencias por decisión propia.
Ese tipo de conductas pueden generar responsabilidades civiles e incluso penales.
Si el conflicto no se resuelve de manera voluntaria, el desalojo debe tramitarse mediante el procedimiento judicial correspondiente.
Cuando existe un incumplimiento del contrato, el propietario conserva diversos derechos, entre ellos:
- reclamar el pago de los alquileres adeudados;
- exigir intereses si fueron pactados o corresponden legalmente;
- solicitar la resolución del contrato;
- reclamar daños y perjuicios cuando corresponda;
- ejecutar las garantías previstas en el contrato;
- iniciar la acción de desalojo si el inmueble no es restituido.
El ejercicio de estos derechos siempre debe realizarse por las vías legales.
¿Qué derechos tiene el propietario?
Cuando existe un incumplimiento del contrato, el propietario conserva diversos derechos, entre ellos:
- reclamar el pago de los alquileres adeudados;
- exigir intereses si fueron pactados o corresponden legalmente;
- solicitar la resolución del contrato;
- reclamar daños y perjuicios cuando corresponda;
- ejecutar las garantías previstas en el contrato;
- iniciar la acción de desalojo si el inmueble no es restituido.
El ejercicio de estos derechos siempre debe realizarse por las vías legales.
¿Qué derechos tiene el inquilino?
El inquilino también cuenta con importantes garantías legales.
Tiene derecho a:
- ser intimado correctamente antes de determinadas acciones;
- ejercer su defensa si existe un reclamo judicial;
- cuestionar montos indebidos;
- acreditar pagos realizados;
- negociar planes de pago o acuerdos de desocupación.
Muchas situaciones pueden resolverse mediante acuerdos entre las partes sin necesidad de llegar a juicio.
¿Qué ocurre con la deuda?
La rescisión del contrato no elimina la deuda existente.
El propietario puede reclamar:
- alquileres impagos;
- intereses;
- expensas, si correspondían al inquilino;
- servicios pendientes;
- daños ocasionados al inmueble cuando estén debidamente acreditados.
Asimismo, podrán responder las garantías constituidas en el contrato, de acuerdo con su alcance.
¿Qué pasa con el depósito de garantía?
El depósito de garantía no está pensado para reemplazar el pago de los últimos alquileres.
Su finalidad principal es cubrir obligaciones pendientes al finalizar la locación, como daños imputables al inquilino o deudas que correspondan según el contrato y la normativa vigente.
Cada caso deberá analizarse de acuerdo con las cláusulas contractuales y la legislación aplicable.
¿Es obligatorio enviar una carta documento?
No siempre.
Sin embargo, suele ser una de las herramientas más utilizadas para dejar constancia formal del incumplimiento y de la intimación al pago.
Dependiendo del caso, también pueden utilizarse otros medios fehacientes previstos por la legislación.
Dado que un error en esta etapa puede afectar futuras acciones judiciales, resulta recomendable recibir asesoramiento profesional.
¿Qué sucede si el inquilino decide entregar voluntariamente el inmueble?
Cuando ambas partes llegan a un acuerdo, pueden formalizar la entrega anticipada del inmueble.
En esos casos es conveniente realizar:
- un acta de entrega;
- inventario del estado de la propiedad;
- lectura de medidores;
- liquidación final de alquileres y expensas;
- devolución de llaves.
Documentar correctamente este proceso evita futuros conflictos.
La importancia de buscar una solución antes del juicio
La creciente cantidad de rescisiones registradas en Rosario refleja el impacto de la situación económica sobre propietarios e inquilinos.
En muchos casos, antes de iniciar un proceso judicial, resulta conveniente explorar alternativas como:
- refinanciación de la deuda;
- planes de pago;
- reducción temporal del alquiler;
- rescisión consensuada;
- entrega voluntaria del inmueble.
Estos acuerdos suelen reducir costos, tiempos y conflictos para ambas partes.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses sin pagar permiten rescindir un contrato?
No existe un número único aplicable a todos los casos. Dependerá del contrato, de la gravedad del incumplimiento y del procedimiento legal correspondiente.
¿El propietario puede cortar la luz o cambiar la cerradura?
No.
Solo una resolución judicial puede disponer el desalojo del inmueble.
¿Se pierde automáticamente el depósito de garantía?
No necesariamente.
El depósito deberá aplicarse conforme al contrato y a la legislación vigente.
¿El garante responde por la deuda?
Si el contrato contempla una garantía válida y vigente, el propietario podrá reclamar dentro de los límites asumidos por el garante.
¿Es obligatorio iniciar un juicio?
No.
Muchas controversias se solucionan mediante acuerdos entre las partes antes de llegar a la instancia judicial.
Conclusión
El aumento de las rescisiones de contratos de alquiler registrado en Rosario pone de manifiesto una realidad económica que afecta tanto a propietarios como a inquilinos. Sin embargo, la falta de pago no habilita soluciones de hecho ni desalojos inmediatos.
El Código Civil y Comercial establece mecanismos para proteger los derechos de ambas partes y exige que cualquier conflicto se resuelva respetando el procedimiento legal correspondiente.
Ante una situación de mora o incumplimiento, obtener asesoramiento jurídico oportuno puede evitar litigios innecesarios y facilitar soluciones que resguarden los intereses de todos los involucrados.
—————————————————————————————————————————-
También puede interesarte: Aumentan las estafas digitales en Rosario: qué hacer si aparecen consumos desconocidos.
