Cuando se alquila un departamento, una de las dudas más frecuentes aparece al llegar la liquidación mensual del consorcio: ¿quién debe pagar las expensas, el propietario o el inquilino?

La respuesta depende principalmente del tipo de gasto que integra esas expensas.

En términos generales, el inquilino debe afrontar los gastos habituales vinculados al uso y funcionamiento normal del inmueble, mientras que el propietario debe hacerse cargo de aquellos gastos que corresponden a la propiedad o que tienen carácter extraordinario.

El Código Civil y Comercial de la Nación regula esta cuestión y permite distinguir qué conceptos pueden trasladarse al locatario y cuáles corresponden al locador.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los gastos que deben afrontarse para mantener y administrar los espacios y servicios comunes de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.

Entre ellos pueden encontrarse:

• sueldo y cargas sociales del encargado;
• limpieza de espacios comunes;
• electricidad de palieres y ascensores;
• mantenimiento habitual;
• honorarios de la administración;
• seguros;
• reparaciones;
• obras en sectores comunes.

Sin embargo, no todos estos gastos tienen necesariamente el mismo tratamiento frente a un contrato de alquiler.

¿Qué expensas debe pagar el inquilino?

El artículo 1209 del Código Civil y Comercial establece que el locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se originen en el destino que da al inmueble.

También dispone que pueden quedar a su cargo aquellas expensas derivadas de gastos habituales vinculados con servicios normales y permanentes que están a disposición del inquilino.

Por ejemplo, normalmente pueden incluirse:

• limpieza del edificio;
• iluminación de espacios comunes;
• funcionamiento habitual de ascensores;
• sueldo del personal;
• mantenimiento periódico;
• servicios normales del consorcio.

Son gastos relacionados con el funcionamiento cotidiano del edificio y con los servicios que utiliza quien ocupa el inmueble.

¿Qué expensas debe pagar el propietario?

El inquilino no tiene a su cargo las cargas que gravan directamente la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias.

Por lo tanto, en principio corresponden al propietario los gastos vinculados con obras o inversiones que exceden el mantenimiento habitual.

Por ejemplo:

• reformas importantes del edificio;
• renovación integral de instalaciones;
• obras estructurales;
• reparaciones extraordinarias;
• mejoras que incrementan el valor del inmueble;
• gastos excepcionales decididos por el consorcio.

La guía oficial sobre propiedad horizontal también diferencia las expensas ordinarias, destinadas al funcionamiento habitual, de las extraordinarias, vinculadas con gastos eventuales o excepcionales.

¿Importa si la administración las llama “ordinarias” o “extraordinarias”?

Sí, pero la denominación que aparezca en la liquidación no siempre resuelve por sí sola quién debe pagarlas.

El Código Civil y Comercial pone el foco en la naturaleza del gasto.

Esto significa que hay que analizar si se trata de un servicio normal y permanente del edificio o de un gasto extraordinario relacionado con la propiedad.

Incluso el artículo 1209 aclara que un gasto habitual puede corresponder al locatario independientemente de cómo haya sido clasificado formalmente en la liquidación de expensas.

Por eso, ante una discusión entre propietario e inquilino, conviene revisar qué concepto concreto se está cobrando y no solamente si aparece bajo la letra “A”, “B”, “ordinaria” o “extraordinaria”.

¿Qué pasa si el contrato dice que el inquilino paga las expensas?

El contrato de alquiler es fundamental y debe revisarse cuidadosamente.

Puede establecer que determinadas prestaciones periódicas estén a cargo del inquilino, pero eso no significa que cualquier gasto del consorcio pueda trasladarse automáticamente.

El texto oficial vigente señala que el locatario no tiene a su cargo las expensas comunes extraordinarias y que solo pueden atribuirse al inquilino aquellas vinculadas con gastos habituales y servicios normales y permanentes.

Por eso, cuando aparece un gasto importante o excepcional, resulta conveniente analizar tanto el contrato como la liquidación correspondiente.

¿Quién paga una reparación del ascensor?

Depende del tipo de reparación.

Si se trata del mantenimiento periódico necesario para que el ascensor funcione normalmente, puede formar parte de los gastos habituales del edificio.

En cambio, si el consorcio decide reemplazar completamente un ascensor, renovar una instalación o realizar una obra de gran magnitud, puede tratarse de un gasto extraordinario que corresponde al propietario.

¿Quién paga las mejoras del edificio?

Las mejoras importantes que benefician a la propiedad y no forman parte del mantenimiento cotidiano normalmente corresponden al propietario.

Por ejemplo, podrían considerarse dentro de esta categoría:

• renovación completa del hall;
• reemplazo integral de ascensores;
• grandes obras de impermeabilización;
• reformas estructurales;
• modernización general de instalaciones.

Cada caso debe analizarse según la naturaleza real del gasto.

¿Qué pasa si el inquilino paga una expensa que correspondía al propietario?

Si existe una diferencia sobre quién debía asumir determinado concepto, resulta recomendable conservar:

• liquidaciones de expensas;
• comprobantes de pago;
• contrato de alquiler;
• comunicaciones con el propietario o inmobiliaria;
• actas del consorcio cuando estén disponibles.

Esa documentación permitirá determinar posteriormente la naturaleza del gasto y evaluar si corresponde solicitar su reintegro.

Antes de descontar unilateralmente una suma del alquiler, resulta aconsejable obtener asesoramiento jurídico y revisar las condiciones particulares del contrato.

¿Qué pasa si no se pagan las expensas?

Las expensas constituyen una obligación relacionada con la unidad funcional y su falta de pago puede generar intereses y un reclamo judicial por parte del consorcio.

Por ese motivo, una discusión entre propietario e inquilino acerca de quién debe afrontar determinado concepto no debería llevar simplemente a ignorar la deuda.

Lo conveniente es identificar correctamente qué parte corresponde a cada uno y resolver el conflicto antes de que se acumulen intereses o se inicie una acción judicial.

Preguntas frecuentes

¿El inquilino paga las expensas ordinarias?

En general, el inquilino afronta los gastos habituales relacionados con los servicios normales y permanentes que utiliza durante la locación.

¿El inquilino debe pagar expensas extraordinarias?

En principio, no. Las expensas extraordinarias corresponden al propietario cuando se vinculan con gastos excepcionales o propios de la propiedad.

¿Todo lo que aparece como “expensa ordinaria” lo paga el inquilino?

No necesariamente. Lo importante es analizar qué gasto integra la liquidación y cuál es su naturaleza.

¿Una reparación grande del edificio la paga el propietario?

Cuando se trata de una obra extraordinaria, estructural o que excede el mantenimiento habitual, normalmente corresponde al propietario.

¿Qué debo hacer si me están cobrando expensas que considero extraordinarias?

Conviene solicitar la liquidación detallada, identificar el concepto, revisar el contrato y, si persiste la diferencia, obtener asesoramiento jurídico antes de adoptar una decisión.

Conclusión

Para determinar quién paga las expensas en un alquiler no alcanza con mirar el total de la liquidación.

La regla general distingue entre los gastos habituales derivados del uso del inmueble, que normalmente corresponden al inquilino, y los gastos extraordinarios o propios de la propiedad, que corresponden al propietario.

Además, la denominación utilizada por la administración del consorcio no siempre resulta decisiva: lo importante es analizar la naturaleza concreta de cada gasto.

Si existe una diferencia respecto de qué expensas debe pagar el propietario o el inquilino, revisar el contrato y la liquidación antes de efectuar o rechazar un pago puede evitar conflictos posteriores.