Se trató de un caso donde las compañías solicitaron al juez la inaplicabilidad del plazo máximo de 10 años a un contrato de locación de un local en un centro comercial.
El fallo sienta un precedente importante para aquellas empresas que celebran contratos de alquiler en shoppings. Muchas veces, teniendo en cuenta que no pueden contratar por un plazo mayor a los 10 años, recurren a otras figuras como el usufructo o la concesión comercial que les imponen obligaciones más graves.
El juez tomó esta determinación en la causa "Panamerican Mall S.A. y Wal Mart Argentina SRL s/ acción declarativa de certeza (ver fallo completo provisto por elDial.com)
El caso
En esa causa el desarrollador del emprendimiento (Panamerican Mall S.A.) se comprometió a construir un centro comercial y entregar en alquiler una superficie de ese complejo a Wal Mart S.A.
En el contrato de locación se dispuso que ese hipermercado debía equipar con muebles e instalaciones la tienda, lo cual demandaba una gran inversión por parte del supermercado.
Por eso las empresas solicitaron a la justicia que autorizara que el contrato de alquiler tuviera un plazo mayor al legal, por el que se permitiera amortizar las inversiones comprometidas por ambas compañías.
El juez consideró que la prohibición de extender más allá de 10 años el plazo de duración en los contratos de alquiler no reflejaba "las necesidades de la actividad económica".
Y agregó que "en el caso de las locaciones sin destino habitacional, como el de establecimientos fabriles, se requiere de más tiempo que los diez años del artículo 1505 para poder amortizar las inversiones de infraestructura que puede requerir la actividad de que se trate".
También indicó que el plazo máximo de la locación no era una cuestión de orden público y que existían situaciones mucho más gravosas que la locación que no tienen un plazo máximo, como el comodato, o que lo tienen muy amplio, como el usufructo.
Además el magistrado señaló que el plazo máximo de la locación fijado en la ley responde a necesidades económicas propias de épocas pasadas, que tendían a "evitar la inmovilidad del marcado a través de las locaciones a perpetuidad o a largo plazo".
El juez entendió que en esa época no existían los emprendimientos comerciales como el shopping, una nueva modalidad negocial donde una empresa celebra contratos de locación con otras empresas que instalan allí sus negocios.
"La importancia de la inversión, la continuidad de la locación a fin de que el negocio sea radituable y permita en el tiempo recuperar las erogaciones son razones de economía social que justifican la celebración de contratos de larga duración".
Opiniones
Mariela Caparrós, de Negri & Teijeiro Abogados manifestó que el plazo máximo establecido por la ley para celebrar contratos de alquiler responde a criterios históricos que no se compadecen que las actuales necesidades productivas de las empresas.
La abogada indicó que las previsiones del Código Civil no concuerdan con las necesidades económicas actuales ya que las locaciones vinculadas a la actividad comercial, en muchos casos, requieren un plazo mayor a diez años para poder amortizar las inversiones comprometidas.
Leandro Caputo, integrante de M & M Bomchil precisó que el fallo es valioso y útil para aquellas empresas que tienen la necesidad de permanecer en el uso del inmueble por plazos mayores que el legalmente permitido, evitando de esta forma que deban recurrir a ficciones contractuales como el usufructo o la concesión comercial.
El abogado indicó estos últimos contratos regulan actividades que trascienden el uso del inmueble y que terminan imponiendo a las empresas obligaciones adicionales, con lo que se incrementan las posibilidades de incurrir en incumplimientos contractuales.
Antecedente inmediato
La sentencia va en el mismo sentido que un pronunciamiento dictado por la Cámara Civil en la causa "Segura S.A. Inmobiliaria y Financiera" (2004).
Allí las partes solicitaron una autorización judicial para que se les permita celebrar un contrato de locación de un inmueble urbano por el plazo de 30 años.
Los jueces consideraron que "si el móvil que inspira a las partes no es el perfeccionamiento de un contrato común de locación sino que su causa determinante ha sido la obra de importante envergadura económica que los locatarios procurar realizar en el bien locado, resulta razonable la expectativa del inquilino de recuperar las erogaciones que habrá de realizar, lo cual requiere de un plazo extraordinario, a fin de no transformar en antieconómico el reembolso".
